NormAustralTodos los conceptos que necesitás conocer sobre normativa urbana argentina. Desde FOS y FOT hasta perfiles de edificación y zonificación.
Límite vertical permitido para una construcción, medido desde la cota de vereda hasta el punto más alto del edificio (excluyendo tanques y antenas). Varía según la zona y ciudad. Define cuántos pisos se pueden construir.
Ejemplo: En zonas residenciales de baja densidad, la altura máxima puede ser 10.50m (~3 pisos). En zonas centrales puede llegar a 23.50m o más.
Analizá tu loteAltura medida en la línea municipal (frente del lote) hasta donde el edificio puede construirse sin retirarse. Por encima de esta altura, se aplican retiros (plano límite). Puede diferir de la altura máxima total.
Ejemplo: Un edificio con altura de fachada 9m y altura máxima 24m debe retirarse después de los 9m de frente.
Parte inferior de un edificio que ocupa la totalidad o mayor porcentaje del lote, generalmente hasta la altura de fachada permitida. Por encima del basamento, la construcción debe retirarse según el perfil de edificación.
Ejemplo: En Ciudad de Mendoza, el basamento es de 10m (~3 pisos) y luego la torre se retira con retiros laterales y de fondo.
Conjunto de normas municipales que regulan cómo se puede construir en una ciudad. Define zonificación, alturas, retiros, usos del suelo y densidades. Cada ciudad tiene su propio código.
Ver metodología por ciudadFranja de mayor edificabilidad a lo largo de avenidas principales. Los corredores suelen permitir mayor altura y FOT que las zonas residenciales circundantes, fomentando la densificación sobre ejes viales.
Ejemplo: En Córdoba, los corredores sobre avenidas principales permiten mayor altura y densidad que las zonas residenciales circundantes.
Cantidad máxima de habitantes o viviendas permitida por unidad de superficie. Puede expresarse como hab/ha (densidad bruta) o viviendas/ha. Determina cuántas unidades habitacionales caben en un lote.
Ejemplo: Una zona con densidad 600 hab/ha en un lote de 300m2 permite aprox. 18 habitantes (6 departamentos de 2-3 personas).
Compilación ordenada de todas las ordenanzas vigentes de un municipio. Es la fuente oficial de la normativa urbanística. NormAustral interpreta los digestos de cada ciudad para calcular indicadores.
Ver fuentes por ciudadTipo de implantación donde el edificio se construye de pared a pared lateral, sin retiros laterales. Es el tipo más común en zonas urbanas densas. El perfil de edificación define hasta dónde puede construirse en altura.
Ejemplo: En área central de la mayoría de las ciudades, la edificación es entre medianeras hasta cierta altura.
Certificado o verificación de que un lote cuenta con acceso a servicios básicos: agua potable, cloacas, electricidad y gas natural. Sin factibilidad de servicios, la construcción puede estar limitada o prohibida.
Analizá servicios de tu lotePorcentaje del lote que debe mantenerse como suelo permeable (jardín, tierra). Usado en algunas ciudades como Posadas (Misiones). Complementa al FOS regulando la superficie absorbente mínima del lote.
Ejemplo: FIS 0.30 en un lote de 400m2: mínimo 120m2 deben ser suelo permeable (jardín, tierra). El resto puede construirse o pavimentarse.
Porcentaje máximo del lote que puede cubrirse con construcción en planta baja. Un FOS de 0.60 significa que en un lote de 300m2, solo se pueden construir hasta 180m2 de planta baja. El resto debe quedar como superficie libre (jardín, patio).
Ejemplo: FOS 0.60 en lote de 300m2 = 180m2 máximos en planta baja. Quedan 120m2 de superficie libre.
Calculá el FOS de tu loteCoeficiente que, multiplicado por la superficie del lote, indica la superficie máxima edificable total (sumando todas las plantas). Es el indicador más importante para determinar cuánto se puede construir.
Ejemplo: FOT 2.0 en lote de 300m2 = 600m2 edificables totales. Si cada piso tiene 150m2, se pueden hacer 4 pisos.
Calculá el FOT de tu loteSuperficie y frente mínimo que debe tener un lote para poder subdividirse o construirse. Establece las dimensiones mínimas legales de una parcela en cada zona.
Ejemplo: Una zona puede exigir lotes de mínimo 250m2 con 10m de frente para poder edificar.
Longitud mínima que debe tener el frente de un lote (lado que da a la calle) para poder edificar según la normativa de la zona. Lotes con frente menor al mínimo pueden tener restricciones adicionales.
Ejemplo: En zonas residenciales, el frente mínimo suele ser 10-12m. En zonas centrales puede ser 8m.
Límite hasta donde puede llegar la construcción en el frente del lote. Puede coincidir con la línea municipal o estar retrasada (retiro de frente). Define dónde empieza el edificio.
Límite entre el terreno privado y el espacio público (vereda/calle). Es la referencia desde la cual se miden los retiros de frente y la altura de fachada.
Norma legal aprobada por el Concejo Deliberante de un municipio. Las ordenanzas de zonificación y edificación definen qué se puede construir en cada zona de la ciudad. Tienen fuerza de ley dentro del municipio.
Ejemplo: La Ord. 8256/1986 de Córdoba Capital regula la ocupación del suelo y es la base del código urbanístico.
Sistema de clasificación usado en algunas ciudades (como Córdoba Capital) que agrupa zonas con características similares de edificación. Cada patrón define un conjunto de indicadores (FOS, FOT, altura, retiros).
Envolvente o silueta máxima que puede tener un edificio visto de frente o de costado. Lo definen la altura de fachada, los planos límite (45° o 60°), los retiros y la altura máxima. Es la "forma" permitida del edificio.
Ejemplo: Un perfil típico: basamento de 9m en línea municipal, luego plano de 45° hasta la altura máxima.
Ver perfil de tu loteTipo de implantación donde el edificio tiene retiros en todos sus lados (no toca las medianeras). Permite mejor iluminación y ventilación. Más común en zonas residenciales de baja densidad.
Plano inclinado imaginario que limita la altura del edificio. Se traza desde la altura de fachada con un ángulo de 45° o 60°. El edificio no puede superar este plano. Garantiza iluminación y ventilación a la vía pública.
Ejemplo: Con fachada de 9m y plano de 45°, a 3m de retiro del frente se puede subir 3m más (total 12m).
Distancia mínima obligatoria entre la línea municipal y la construcción. Crea un espacio libre (jardín delantero) entre la vereda y el edificio. No todas las zonas exigen retiro de frente.
Ejemplo: En zonas residenciales suburbanas, el retiro de frente suele ser 3-5m.
Distancia mínima entre la construcción y el límite posterior del lote. Garantiza ventilación e iluminación natural al centro de manzana. Puede ser un valor fijo o un porcentaje de la profundidad del lote.
Ejemplo: En muchas ciudades, el retiro de fondo es un valor fijo (ej: 4m, 6m) o un porcentaje de la profundidad del lote.
Distancia mínima entre la construcción y los límites laterales del lote (medianeras). No siempre es obligatorio: en zonas entre medianeras no se exige. En zonas de perímetro libre o semi-libre, sí.
Ejemplo: En edificación de perímetro libre, retiros laterales típicos van de 3m a H/4 (un cuarto de la altura).
Retroceso del edificio en altura a partir de cierto nivel (generalmente la altura de fachada). La torre se "retira" respecto al basamento para cumplir con el perfil de edificación.
Metros cuadrados totales que se pueden construir en un lote, sumando todas las plantas. Se calcula como FOT x superficie del lote. Es el dato clave para evaluar el potencial de un terreno.
Ejemplo: Lote de 500m2 con FOT 3.0 = 1500m2 edificables. Si cada piso tiene 250m2, son 6 pisos.
Calculá la superficie edificablePorcentaje del lote que debe quedar sin construir ni impermeabilizar. Se calcula como (1 - FOS) x superficie del lote. Incluye jardines, patios y espacios absorbentes.
Ejemplo: FOS 0.60 en lote de 300m2: 40% debe quedar libre = 120m2 de superficie absorbente.
Actividad permitida en cada zona de la ciudad: residencial, comercial, mixto, industrial, etc. Determina qué tipo de construcción se puede hacer (viviendas, oficinas, comercios, fábricas).
Ver zonificación por ciudadDivisión del territorio urbano en zonas con distintas regulaciones de uso del suelo, densidad y edificación. Cada zona tiene sus propios indicadores (FOS, FOT, altura, retiros). Es la base de toda normativa urbanística.
Ejemplo: Una ciudad puede tener zonas residenciales (R1, R2), comerciales (C1), industriales (I1) y especiales (E1).
Ver zonas de tu ciudadNormAustral calcula automáticamente FOS, FOT, alturas y retiros para 45 ciudades argentinas.